النظام الجديد فتح الباب — لكن أغلب ما يُنشر عنه منقول من النظام القديم الملغى: موافقات لم تعد مطلوبة، ورسوم غير دقيقة، وقوائم أحياء لا وجود لها رسمياً. اعرف القواعد الحقيقية من النص النظامي قبل أن توقّع.
دخل نظام تملك غير السعوديين للعقار (المرسوم الملكي م/14) حيز النفاذ في 22 يناير 2026، وصدرت لائحته التنفيذية ونُشرت في يوليو 2026 مع اعتماد النطاقات الجغرافية، ليكتمل الإطار القانوني للتملك لأول مرة. في هذا الدليل نجيب عن الأسئلة الأكثر بحثاً من واقع نص النظام ولائحته المنشورَين في أم القرى — لا من المقالات المتداولة التي ما زال كثير منها يشرح النظام القديم الملغى العمل به.
”في القضايا التي تصلني، أكثر ما يُكلّف المشتري ليس النظام بل الخلط بين مساراته: مقيمٌ يشتري بمسارٍ لا يصحّ له، أو عقدٌ يغفل تحديد من يتحمّل رسم الـ2%، أو اعتمادٌ على قائمة أحياء لا وجود لها في وثيقة رسمية. النص واضح لمن يقرؤه بمادّته — والخطأ يبدأ حين نصدّق ما يتداوله السوق بدل ما نصّت عليه اللائحة.
— عبدالرحمن الزهراني، محامٍ ومستشار قانوني · موثق معتمد · مسجّل عقاري
رسم النظام مسارات مختلفة بحسب صفة المتملك:
• المقيم إقامة نظامية: له تملك عقار واحد مخصص لسكنه خارج النطاقات الجغرافية (باستثناء مكة والمدينة)، ولا يحتاج أي موافقة من وزارة الداخلية — التقديم مباشر عبر بوابة عقارات السعودية بتحقق آلي. وزوجه وأولاده غير السعوديين تابعون له في هذا الحق. أما داخل النطاقات المعتمدة فله ما لأي غير سعودي وفق ضوابط النطاق.
• غير المقيم (من خارج المملكة): التملك داخل النطاقات فقط، بعد استخراج هوية رقمية وفتح حساب بنكي باسمه في المملكة وإصدار رقم اتصال سعودي مرتبط بهويته، وجميع التعاملات المالية بوسائل الدفع الإلكترونية حصراً.
• الشركات: السعودية التي فيها شريك أجنبي تتملك داخل النطاقات (بما فيها مكة والمدينة)، وخارجها لمزاولة نشاطها وسكن عامليها بموافقة وزارة الاستثمار. والشركة الأجنبية تسجّل لدى وزارة الاستثمار قبل التملك. والشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية لها أحكام أوسع وفق ضوابط هيئة السوق المالية.
• حامل الإقامة المميزة: الوضع الأوسع — تملك سكني وتجاري وصناعي في عموم المملكة (عدا مكة والمدينة والمناطق الحدودية) دون التقيد بالنطاقات.
المهم قانونياً: صفة المتملك تحدد المسار والنطاق المسموح، والخلط بينها هو أكثر خطأ نراه في السوق.
اعتمد مجلس الوزراء النطاقات الجغرافية في يونيو 2026، وتُعرض حصراً عبر الخريطة التفاعلية الرسمية في بوابة عقارات السعودية (saudiproperties.rega.gov.sa). كل نطاق يحدد أنواع الحقوق المتاحة والنسب القصوى للتملك ومدد التطوير.
تحذير مهني: تنتشر على مواقع عقارية قوائم أحياء تُنسب للجهات الرسمية («العليا، النرجس، الملقا…») ولا وجود لها في أي وثيقة رسمية منشورة. لا تعتمد على أي قائمة متداولة — تحقق من موقع العقار على الخريطة الرسمية نفسها قبل أي دفعة أو عربون، فالتملك خارج النطاق (لغير مسار سكن المقيم) معرّض للبطلان والمساءلة.
خلافاً للشائع، لم يعد الحكم «المنع إلا بالإرث» — ذلك حكم المنظومة القديمة. القواعد النافذة:
• الفرد المسلم (ولو غير مقيم): له التملك ضمن النطاقات المعتمدة داخل المدينتين.
• غير المسلم: لا يتملك فيهما، ويبقى الإرث مساراً مستثنى.
• الشركات السعودية التي فيها شريك أجنبي، والشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية: لها التملك فيهما ضمن الضوابط.
• حامل الإقامة المميزة: حق انتفاع حتى 99 سنة بصك موثق قابل للانتقال.
• رخصة «العقار السكني الواحد» للمقيم لا تسري في المدينتين.
هذه المنطقة من النظام هي الأكثر التباساً في المقالات المتداولة، وأخطاؤها الأكثر كلفة.
النظام وضع سقفاً للرسم هو 5% من قيمة التصرف، لكن اللائحة التنفيذية حددت الرسم الفعلي:
• 2% على تصرفات غير السعوديين بالحقوق العينية في أربع مدن فقط: الرياض وجدة ومكة والمدينة — لجميع أنواع الحقوق والاستعمالات.
• صفر % في ما عدا هذه المدن، وفي حالات معفاة منها: قسمة التركة، والتنفيذ بحكم قضائي، ونزع الملكية، والوقف، وقسمة العقار المشاع دون زيادة نصيب.
يُضاف إلى الرسم ضريبة التصرفات العقارية 5% المطبقة على الجميع، فيكون الإجمالي في المدن الأربع 7% — لا 10% كما يتردد. ونقطة يغفلها كثيرون: النص لم يحدد من يتحمل الرسم في صفقة بين بائع سعودي ومشترٍ غير سعودي، فهي مسألة تفاوضية يجب حسمها صراحة في العقد.
1. تحديد صفتك ومسارك: مقيم (سكن واحد خارج النطاقات أو تملك داخلها) أم غير مقيم أم شركة أم إقامة مميزة.
2. لغير المقيم: استخراج الهوية الرقمية وفتح الحساب البنكي وإصدار رقم الاتصال السعودي قبل أي إجراء.
3. التحقق من موقع العقار على الخريطة الرسمية للنطاقات — وتوثيق ذلك.
4. التقديم عبر بوابة عقارات السعودية (للمقيم: دخول بالنفاذ الوطني وتحقق آلي — لا موافقات ورقية).
5. إبرام العقد وسداد المقابل بوسائل الدفع الإلكترونية، وسداد الرسم والضريبة.
6. الإفراغ والتسجيل في السجل العقاري — وهو شرط صحة التملك نفسه لا مجرد إجراء لاحق.
أغلب النزاعات التي نراها سببها القفز على خطوة التحقق من النطاق، أو عقد لا يعالج توزيع الرسم، أو إغفال أثر صفة المتملك.
نعم. منذ 22 يناير 2026 يتيح نظام تملك غير السعوديين للعقار التملك للمقيمين وغير المقيمين والشركات، ضمن نطاقات جغرافية اعتمدها مجلس الوزراء في يونيو 2026، ووفق مسارات تختلف بحسب صفة المتملك. وللمقيم النظامي مسار إضافي خاص: عقار سكني واحد لسكنه خارج النطاقات (عدا مكة والمدينة).
لا. اشتراط ترخيص وزارة الداخلية كان في النظام القديم (1421هـ) الذي حل النظام الجديد محله. اليوم يقدّم المقيم طلبه مباشرة عبر بوابة عقارات السعودية بالنفاذ الوطني ويجري التحقق آلياً. المقالات التي تشرح مسار أبشر القديم تصف إجراءً لم يعد قائماً.
التفصيل مهم: خارج النطاقات الجغرافية له عقار سكني واحد مخصص لسكنه (وأسرته تابعة له فيه). أما داخل النطاقات المعتمدة فيتملك كأي غير سعودي وفق ضوابط النطاق ونسبه، ولا يوجد نص منشور يقيده هناك بعدد معين.
رسم 2% على تصرف غير السعودي في الرياض وجدة ومكة والمدينة، يُضاف إليه ضريبة التصرفات العقارية 5% المطبقة على الجميع — فالإجمالي 7% في هذه المدن، لا 10% كما يتردد. وخارج المدن الأربع الرسم صفر وتبقى الضريبة 5% فقط. وهناك حالات معفاة من الرسم كقسمة التركة والأحكام القضائية ونزع الملكية.
النص فرض الرسم على «تصرف غير السعودي» ولم يوزع العبء في الصفقة بين سعودي وغير سعودي — فهي نقطة تفاوضية يجب حسمها صراحة في العقد قبل التوقيع، وإغفالها من أكثر أسباب الخلاف بعد الصفقة.
نعم ضمن النطاقات الجغرافية المعتمدة داخلهما، وليس في جميع الأحياء. احذر قوائم الأحياء المتداولة على المواقع العقارية — لا وجود لها في وثيقة رسمية، والمرجع الوحيد هو الخريطة التفاعلية في بوابة عقارات السعودية saudiproperties.rega.gov.sa.
القاعدة الجديدة: التملك ضمن نطاقاتهما المعتمدة متاح للفرد المسلم، وللشركات السعودية التي فيها شريك أجنبي، وللشركات المدرجة والصناديق. غير المسلم لا يتملك فيهما (ويبقى الإرث مستثنى)، ولحامل الإقامة المميزة انتفاع حتى 99 سنة. أما «الممنوع نهائياً إلا إرثاً» فحكم قديم لم يعد قائماً.
لا. التملك وحده لا يمنح إقامة. «إقامة مالك العقار» منتج مستقل ضمن الإقامة المميزة بشروط صارمة: عقار قائم بقيمة لا تقل عن 4 ملايين ريال، غير مرهون، ودون تمويل عقاري — وهي شروط تستبعد عملياً من يشتري بالتمويل البنكي.
نعم داخل النطاقات المعتمدة، بعد ثلاث خطوات إلزامية: استخراج هوية رقمية، وفتح حساب بنكي باسمه داخل المملكة، وإصدار رقم اتصال سعودي مرتبط بهويته. وجميع تعاملاته المالية العقارية بوسائل الدفع الإلكترونية حصراً.
هذا أكثر سؤال يقلق المشترين، والإجابة الأمينة: لا يوجد نص منشور يحسم أثر انتهاء الإقامة على الملكية القائمة. الثابت نظاماً أن الحقوق المكتسبة بصفة نظامية محفوظة، وأن انتقال العقار بالإرث معفى من الرسم. لذلك ننصح بهيكلة الشراء منذ البداية بما يؤمّن هذا السيناريو — وهي مسألة تُدرس لكل حالة.
العقوبات جدية: غرامة تصل إلى 5% من قيمة الحق العيني بحد 10 ملايين ريال، ومن قدّم متعمداً معلومات غير صحيحة أو مضللة أدت إلى التملك يُضاف إلى غرامته بيع الحق العيني نفسه، وتتولى النيابة العامة التحقيق. مراجعة مختص قبل الصفقة أقل كلفة بكثير من معالجة آثارها.
تملك غير السعوديين يتقاطع مع عدة أنظمة (الإقامة، الاستثمار، الرسوم والضرائب، السجل العقاري)، وفيه مسائل لم يحسمها النص أصلاً كتوزيع الرسم ومصير العقار بعد الإقامة — لذلك فإن مراجعة العقد والنطاق والصفة من مختص قبل التوقيع بالغة الأهمية، فهي تحميك من أخطاء يصعب — أو يستحيل — تصحيحها بعد الإفراغ.
نراجع نظامية العقار والنطاق الجغرافي وصياغة العقد (بما فيها توزيع الرسم وتأمين مستقبل الملكية) ونرافقك حتى الإفراغ. استشارة أولية تحدد موقفك القانوني بوضوح خلال 24 ساعة.